商品房定金的协议有什么法律效力，协议约定的定金有什么规定？ (一)

商品房定金的协议有什么法律效力，协议约定的定金有什么规定？

优质回答定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。那么，商品房定金的协议有什么法律效力，协议约定的定金有什么规定？

网友咨询：有个人想租我的房子，我跟他签了定金协议他交给我两万定金，协议上写明我毁约要三倍赔偿给他，这个有法律效力吗？

北京市慧诚（成都）律师事务所粟力祥律师解答：

商品房定金的协议的法律效力是商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

【法律依据】

根据《商品房销售管理办法》第十六条，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺等。

粟力祥律师解析：

正式的购房合同中约定的定金一般分两种情形，一种解约定金;另一种是违约定金。

签订购房合同时要对定金的性质进行约定。

因为购房合同一旦签订就生效，约定不同性质的定金，法律后果是不同的。

1、如果合同约定的是解约定金，在适用定金罚则后，不得再要求强制履行合同，但当合同解除损失大于定金赔偿额还可要求对方承担损害赔偿责任。

2、如果合同约定的是违约定金，在适用定金罚则后，可以选择要求继续履行合同或者选择解除合同，并当合同解除损失大于定金赔偿额还可要求对方承担损害赔偿责任。

总之，无论约定何种定金，一方违反合同约定，在适用定金罚则后，还需承担损害赔偿责任，但当事人需举证证明损失大于定金赔偿额，并且这个损失是在签订认购书或商品房买卖合同应当能预见到的，不能漫天要价。

购房者在交纳定金时，需要对相关的情况了解清楚，包括房屋的质量以及后期的支付情况，因为定金在法律上的定义就是已经明确认定，是不可以反悔的，具体情况应当由购房者与售楼部之间通过协商沟通的方式进行处理，并严格执行签订的合同规定。

1989 年毕业于长沙理工大学，主任律师、高级合 伙人。2012 年获得司法执业资格证并于 2013 年 6 月获得律师执业证。曾就职于四川省内江市东 兴区人民检察院工作，先后担任公诉科检察员、 公诉科科长、民行科科长，2019 年 2 月 19 日从四川法锐律师事务 所变更执业至北京市惠诚（成都）律师事务所。粟力祥律师擅长处理 各种债权债务及合同纠纷，对各类疑难借贷纠纷案件的处理有特别的 办法和心得，担任过某国有大型金融担保公司外聘律师，为该公司处 理催收案件 40 余件。自从事法律工作以来，粟力祥律师深耕于金融 合同纠纷、民间借贷、公司业务，曾先后办理民商事案件近 600 百 件，先后担任了二十余家企业及政府机构法律顾问，曾代理多起涉及 金融机构的金融合同纠纷。粟力祥律师在为法律服务对象提供法律服 务中始终坚持认真、负责、高效的办案原则，同时运用自己深厚的法 律理论知识和丰富的办案经验，为许多当事人挽回了巨大的经济损失， 赢得了法律服务对象的高度好评

成都合同法律师哪个比较出名？ (二)

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成都劳动仲裁找律师怎样收费_劳动合同法律咨询 (三)

优质回答律师费各地的标准不同，也与案件的标的，案件的复杂度，案件当事人经济情况等有关。一般情况下，劳动仲裁案件收费在三五千。如果经济困难，符合条件的可以申请法律援助。 以下是广东处的律师服务收费指导价： 广东省律师服务政府指导价 一、按计时收费方式收费的收费标准：200－3000元/小时。 二、按计件收费方式收费的收费标准： 1.刑事： （1）侦查阶段：2000－6000元/件 （2）审查起诉阶段：6000－16000元/件 （3）审判阶段：6000－33000元/件刑事自诉、担任被害人代理人的按上列标准执行。 刑事案件因时间或地域跨度极大、属集团犯罪和其他案情重大的、复杂的，可以在不高于规定标准1.5倍之内协商确定收费标准。 2.不涉及财产的民事、行政诉讼：3000－20000元/件 三、涉及财产的民事、行政诉讼收费标准：在收取基础费用1000－8000元的基础上再按其争议标的额分段按比例累加计算收取： 5万元（含5万元）以下：免加收 5万－10万（含10万元）：8% 10万－50万（含50万元）：5% 50万－100万（含100万元）：4% 100万－500万（含500万元）：3% 500万－1000万（含1000万元）：2% 1000万－5000万（含5000万元）：1% 5000万元：0.5% 四、收费说明： 1.上述收费标准允许上下浮动20%。 2.上述二、三项收费标准和比例是代理诉讼案件一个审级或仲裁案件的收费标准。未代理一审而代理二审的，按一审标准收费；曾代理一审再代理二审的或曾代理一审或二审，再代理发回重审、再审申请或确定再审案件的，按一审标准减半收费；涉及仲裁的案件，曾代理仲裁的，诉讼一审或二审阶段按仲裁标准减半收费。执行案件按一个审级收费。 刑事附带民事，其民事部分按一审标准减半收取。

不安抗辩权能不能适用反担保人，有何法律依据？ (四)

优质回答不安抗辩权，是指在有先后履行顺序的双务合同中，应先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人有难以给付之虞时，在对方当事人未履行或未为合同履行提供担保之前，有暂时中止履行合同的权利。那么，不安抗辩权能不能适用反担保人，有何法律依据？

网友咨询：不安抗辩权能不能适用反担保人？

北京京师(成都)律师事务所马连雨律师解答：

适用于反担保人。

(一)双方当事人因同一双务合同而互负债务。虽然《合同法》第68条并没有规定同时履行抗辩权那样将“当事人互负债务”作为抗辩权适用的条件之一，但从不安抗辩权的内容看它必须适用双务合同，且可适用于各类双务合同。

(二)不安抗辩权适用的双务合同必须属于异时履行。即合同当事人双方的债务履行，不在同一时间，一个在先，一个在后，这种异时履行是适用不安抗辩权的先决条件，而且必须由双方当事人事先特别约定。

(三)行使期间为合同生效后至先履行义务履行完毕之前。不安抗辩权是先履行方对后履行一方的履行抗辩，如果自己一方已经履行完毕，对方不履行的，先履行方行使的应是违约责任的追究权;如果对方已经履行完毕，则合同关系消灭，也就不存在履行抗辩权的问题了。

(四)先履行方有确切证据证明后履行方于合同成立后丧失或可能丧失履行能力。

马连雨律师解析：

不安抗辩权是民法中抗辩权的一种。根据我国合同法的规定，是指双务合同中，双方当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切的证据证明后履行方有丧失或可能丧失履行能力的情况下，可暂时中止履行的权利。

规定不安抗辩权是为了切实保护当事人的合法权益，防止借合同进行欺诈，促使对方履行义务。不安抗辩权的行使条件如下：

(一)因同一双务合同互负债务，且两债务间具有对价关系。

(二)主张不安抗辩权的一方应当先履行债务，且其债务已届清偿期。如果履行期未届至，先履行方只能暂时停止履行的准备，无从停止履行。不安抗辩权适用的双务合同属于异时履行。是指

双方履行存在的时间顺序，即一方先履行，另一方后履行。

(三)先履行方有确切证据证明后履行方履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险。它包括三个要素：

1、后履行方丧失或可能丧失履行能力。根据我国合同法的规定，后履行方丧失或可能丧失履行能力的原因有：①财产显形减少。包括经营状况恶化、转移财产、抽逃资金以逃避债务;②丧失商业信誉;③提供劳务或完成工作的合同中，债务人丧失劳动能力;④给付特定物的债务中，该特定物丧失。

2、后履行方丧失或可能丧失履行能力发生于合同成立之后。

3、先履行方对事实负有举证责任。先履行方主张不安抗辩权，必须有对方丧失或可能丧失履行债务能力的确切证据，而不能凭自己的主观猜测。否则，将会因擅自中止合同履行而承担违约责任，从而使自己处于极为不利的地位。

八十年代毕业于四川大学法律系，在银行系统工作了二十几年，做风控经理，在希望集团工作十年，做企业法务总监，2017年起做专职律师，经验丰富，实战内行，尤其擅长做公司业务、债权债务等经济类法律事务。

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