民法典中买卖二手房有买卖不破租赁吗 (一)

民法典中买卖二手房有买卖不破租赁吗

贡献者回答民法典中买卖二手房时确实遵循买卖不破租赁原则。具体解释如下：

租赁合同继续有效：当二手房发生出售或所有权转移时，原有的租赁合同仍然继续有效。这意味着承租人与原出租人之间已经建立的租赁关系，不会因为房屋所有权的变动而受到影响。

承租人权益受法律保护：遵循买卖不破租赁原则，承租人在租赁期内享有稳定的居住权，不受新业主的干扰。这一规定旨在保护承租人的合法权益，避免因房屋所有权变动而带来的不稳定因素。

买卖双方需确保出租人知悉交易：在二手房交易发生时，买卖双方有责任确保出租人已知悉交易情况，并及时通知承租人有关房屋所有权变动的信息。这一举措有助于确保租赁合同的持续履行，减少因信息不畅而引发的法律纠纷。

合同中需明确指出原则：为避免潜在的法律纠纷，买卖双方在签订二手房买卖合同时，应明确指出买卖不破租赁的原则，并明确各自的权利和义务。

这一规定体现了法律对稳定社会关系、维护合同双方权益的重视，同时也促进了二手房市场的健康有序发展。

买卖不破租赁恶意租约是否合法？ (二)

贡献者回答根据买卖不破租赁的规定恶意租约并不合法，对于任何的已经租赁给其他主体的房屋，若是在阻力合同有效期间，房屋的所有人将房屋售卖给其他的主体，此时并不会破坏租赁关系，但是若租赁双方存在恶意租约的情形，此时由于违反了法律规定，故此其租赁约定不会生效。

一、买卖不破租赁恶意租约是否合法

根据买卖不破租赁的规定恶意租约并不合法，根据《民法典》（2021.1.1生效）第七百二十六条规定 ：”出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。“

因此，购房者在签约前可以要求业主提供租户所签署的《放弃优先购买声明》。虽然，即使租户的优先购买权未得到保障，也不会影响到业主与第三方购买者所签订的房产买卖合同的效应，但是为了避免过户时租户不配合等麻烦，还是事先确认为好。

二、房屋买卖不破租赁的法律后果是怎样的

1、租赁关系继续存在。出租人将租赁物让与第三人，租赁合同对于买受人继续存在，承租人与买受人之间，无须另外成立租赁合同，买受人取得租赁物的所有权时与承租人产生租赁合同关系，成为新的出租人。租赁合同的其他约定，买受人要一并遵守。

2、所有权变动以该房屋所有权变更登记的时间为准，买卖房屋双方对此另有约定的依约定。审判实践中，法律关系交替的时间点很重要。由于房屋买卖而产生租赁合同的主体变更，主体变更的时间点为所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。根据《民法典》第二百零九条：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”之规定，该时间点为房屋权利变更登记记载于不动产登记簿之时。

3、移转于买受人的权利。转移权利的范围为租金请求权;承租人提供的担保，如定金、抵押金、保证金等;合同终止权。但出租人的损害赔偿请求权不因出租人地位的移转而受影响，独立存在。

4、移转于受让人的义务。租赁物继续由承租人使用收益，买受人负有使租赁物在租赁期间保持符合约定的用途，履行租赁物的维修义务。买受人违反上述义务，应承担相应的民事责任。

对于那些没有资金购买房屋的，可以租赁他人所有的房屋，但若是房屋的所有人在租赁期间，实施了恶意租约等的违法行为，此时由于已经违反了法律的规定，故此不需要遵守买卖不破租赁的规定，此种情形租客需要搬离租赁的房屋。

买卖不破租赁是强制性规定吗 (三)

贡献者回答买卖不破租赁是强制性规定。这是民法典中的明确规定，旨在保护承租人的合法权益。具体来说：

租赁权具有特殊性：根据“买卖不破租赁”规则，即使租赁物的所有权发生变动，原租赁合同的效力也不受影响。这意味着承租人无需终止原租赁关系，也无需订立新的租赁合同。对承租人的保护：租赁物的物权变动不应当对承租人的权利造成不利影响。这一规定确保了承租人在租赁期间内的稳定居住或使用权利。

因此，买卖不破租赁作为民法典中的强制性规定，对于维护租赁市场的稳定和承租人的合法权益具有重要意义。

买卖不破租赁的法律依据是什么 (四)

贡献者回答买卖不破租赁的法律依据是《民法典》第七百二十五条。以下是该法律依据的详细解读：

租赁物所有权变动不影响租赁合同效力：在租赁期限内，如果租赁物的所有权发生变动，这种变动不影响原租赁合同的效力。即，新的房屋所有权人需要继续履行原租赁合同的规定。

承租人享有优先购买权：出租人在出售租赁房屋时，应在出卖前的合理期限内通知承租人。承租人在此情况下享有同等条件下的优先购买权。这意味着，如果承租人愿意在相同条件下购买该房屋，他们有权优先于其他人购买。

优先购买权的例外情况：虽然承租人享有优先购买权，但也存在例外情况。例如，当房屋的按份共有人行使优先购买权，或者出租人将房屋出售给近亲属时，承租人的优先购买权将不受保护。

综上所述，买卖不破租赁的原则是基于保护承租人的合法权益，确保他们在租赁期间内的居住或使用权不受房屋所有权变动的影响。

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