开发商与代建商的区别 (一)

开发商与代建商的区别

贡献者回答开发商与代建商的区别主要体现在以下方面：

定义与核心职能

开发商是项目全流程主导者，负责土地获取、资金筹措、规划设计、建设管理、销售运营等，承担综合风险；代建商受委托提供专业服务，负责项目设计、施工管理、质量监控等建设环节，不拥有土地产权和项目所有权，主要承担工程管理风险。

产权与收益模式

开发商拥有项目产权，通过销售房产或持有运营获取利润，收益与市场行情直接挂钩；代建商无产权，按合同收取管理费，收益与项目销售无关，更稳定。

风险承担

开发商承担市场风险、资金风险、政策风险等；代建商主要承担工程质量、工期延误等建设管理风险，不涉及市场和资金风险。

角色定位

开发商是甲方，决策项目定位、预算、销售策略，主导全流程；代建商是乙方，作为技术服务商，执行委托方的决策，输出品牌、管理经验。

典型案例

开发商如万科、碧桂园，自行拿地开发并销售，承担项目盈亏；代建商如绿城管理、中原建业，为中小房企或政府代建项目，收取服务费，不参与产权分配。

总结来说，开发商是项目“所有者”和“风险承担者”，代建商是“专业执行者”和“服务提供者”，核心差异体现在产权归属、风险类型及盈利模式上。

房地产开发企业从销售额扣除“土地价款”的理解 (二)

贡献者回答房地产开发企业从销售额中扣除“土地价款”的理解如下：

扣除依据：

房地产开发企业销售其开发的房地产项目时，可以依据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》和《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定，从取得的全部价款和价外费用中扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。

土地价款范围：

直接支付的土地价款：包括向政府部门直接支付的土地出让金等费用。其他相关费用：根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》，土地价款还包括土地征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。但需要注意的是，土地前期开发费用和土地出让收益的具体扣除范围在不同地区可能存在差异，且部分地区的税务局对此未有明确解释。

扣除凭证：

扣除土地价款时，房地产开发企业必须取得省级财政部门监制的财政收据或其他符合规定的有效凭证。

特殊情况的扣除：

大市政配套费：部分地区的税务局规定，大市政配套费作为向政府部门支付的费用，且取得省级财政部门监制的财政收据的，在计算销售额时允许扣除。参拍企业出价超过限价的代建资金：根据部分地区的税务局的答复，此类费用只要取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证，也可以按规定扣除。

扣除目的：

扣除土地价款是为了避免增值税抵扣链中断，减轻企业税收负担。

综上所述，房地产开发企业在计算销售额时扣除土地价款是一项复杂的税务操作，需要严格遵循相关税收法规和政策，并确保取得符合规定的有效凭证。

代建项目按什么纳税 (三)

贡献者回答代建项目的纳税依据主要是根据其项目性质和涉及的交易活动来确定。 一、纳税依据

代建项目的纳税依据主要包括项目类型、服务性质以及相关的交易合同。不同的代建项目，如基础设施建设、房地产开发等，其纳税标准可能会有所不同。 二、具体解释

1. 项目类型：代建项目的类型多样，如基础设施建设、公共服务设施、房地产开发等。不同类型的项目，其税收政策可能会有所差异。例如，房地产开发项目会涉及土地增值税、契税等。 2. 服务性质：代建服务本身可能涉及多种服务性质，如项目管理、咨询、设计等。不同的服务性质可能对应不同的税种和税率。例如，提供咨询服务的企业需要缴纳相应的增值税。

3. 交易合同：代建项目中的交易活动，如合同签订、款项支付等，也是确定纳税义务的重要因素。根据合同条款，如服务内容、金额等，来确定相应的纳税义务和税额。 4. 税法规定：除了考虑项目特性和服务性质，还需要根据现行的税法规定来确定具体的纳税标准和程序。不同的税种、税率以及税收优惠政策都可能影响代建项目的纳税情况。

三、总结 代建项目的纳税依据是多元化的，包括项目类型、服务性质以及交易合同等。在确定纳税义务时，还需要参考现行的税法规定。因此，对于代建项目而言，了解并遵守相关的税收政策是非常重要的。

代建是什么意思 (四)

贡献者回答“代建”是指拥有土地的委托方，提供除开发建设以外其余所有事项的管理服务。

所谓“代建项目”是指政府通过招投标等方式，选择专业化的项目管理单位，签订代建合同，负责项目建设的组织实施，并承担控制项目投资、质量、工期和施工安全等责任，项目竣工验收后移交使用单位的项目建设管理制度。

我国代建制的发展，最早可追溯至1993年厦门市在一些基础设施和社会公益性政府投资项目中，首次采用政府部门代替项目使用单位，委托专业项目管理单位进行项目建设管理的管理模式探索。

从核心本质上来看，“代建制”实际上是一种项目建设管理制度模式，其主要应用领域即为非经营性的政府投资项目，其制度发展也主要受各地政府的力量推动，目前在全国范围内形成不同的代建模式特点。

代建项目管理流程：

1、建设方案制定

项目策划阶段，对项目目标和任务、项目的前提条件、重要的技术问题、竣工日期及经费要求进行分析，编制详细的项目建设方案，并准备项目实施方式的报告。

2、建立项目组

制定工作计划，根据项目实施报告选派合适的人员担任项目组成员，要求对项目组有充分的解释，分配合理的职能和责任，组织制定项目实施计划和策略，提醒注意可能出现问题和风险，并建议有效的解决措施。

3、组织审查

按照建设和道路、水利、港口、信号等多部门审批流程，通过技术可行性研究、资金预算检查、工程勘察和施工许可等，变更建设工程审查文件或参考。

4、预算编制

根据建设投资计划，制定建设项目预算，把建设用材、劳务费、工程机械设备投资等分类总结，确保项目建设预算的财务可行性和经济效益。

内容参考：

干货！房地产合作开发之“代建”模式解读与涉税风险分析 (五)

贡献者回答近年来，房地产代建业务增多，代建工程是指开发企业接受委托单位委托，代为开发土地、房屋、市政工程等。那么代建工程如何定义？涉及的财税问题应如何处理？

代建模式应符合条件：

1. 土地使用权归委托方所有，报批报建手续在委托方名下。

2. 项目建设资金由委托方提供，代建方不垫资。

3. 签订代建协议，代建方仅收取管理费用。

4. 建设施工发票直接开给委托方。

案例一：甲单位委托乙公司建设办公大楼，乙公司负责施工并按进度收取款项，完工后协助产权转移，此为开发，非代建。

案例二：丙单位从政府取得土地，委托丁公司建设办公大楼，丙单位提供资金，丁公司收取5%管理费，符合代建条件。

税务处理：

1. 增值税：代建方按“其他现代服务业”缴纳6%增值税。

2. 企业所得税：确认收入，按照25%税率缴纳。

财务处理：

1. 代建方收到建设款项计入往来科目“其他应付款--代建***项目”，支付给实际施工企业款项冲减该科目，剩余部分为管理费，确认收入并缴税。

2. 委托方与实际施工企业直接签约，或签署三方协议，明确施工企业开票给委托方。

企业在业务与账务处理时需注意细节，避免账务税务不符，引起不必要的风险。

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