探秘凶宅买卖交易：勇气、价格与信仰的交织

探秘凶宅买卖交易：勇气、价格与信仰的交织

一、凶宅定义与市场现状

凶宅

在房地产市场中，凶宅通常指的是曾发生过非正常死亡事件（如自杀、他杀、意外死亡）的房屋。这些事件往往给房屋附上了一层神秘甚至恐惧的色彩，导致许多购房者避之不及。然而，在特定的市场环境下，凶宅交易依然存在，形成了一种独特的市场现象。

市场现状

尽管凶宅在大众眼中带有不祥之兆，但对于一些投资者或特定需求的买家而言，凶宅往往意味着更低的价格和潜在的增值空间。在某些地区，凶宅交易甚至形成了一个相对隐蔽但活跃的市场。

二、凶宅交易中的价格博弈

价格折扣

凶宅的售价普遍低于同区域、同类型的普通住宅。这种价格差异直接反映了市场对凶宅的心理抵触和风险评估。买家在衡量价格优势与心理负担后，往往会做出自己的选择。

议价空间

由于凶宅的特殊性，卖家在定价时通常会预留较大的议价空间，以吸引潜在买家。而买家则可以利用这一心理，通过有效的谈判策略争取到更优惠的价格。

三、凶宅交易的法律与道德考量

信息披露

凶宅交易中的信息披露是买卖双方必须面对的重要问题。卖家有义务告知房屋的历史记录，而买家也应主动询问并核实相关信息。隐瞒或误导可能导致法律纠纷和道德争议。

法律监管

为了保障交易公平和消费者权益，许多国家和地区都对凶宅交易进行了法律监管。要求卖家在销售前进行信息披露，并对虚假陈述承担法律责任。

四、凶宅的文化与心理影响

文化差异

凶宅在不同文化背景下的接受度截然不同。在一些文化中，凶宅被视为不吉之地，难以转手；而在另一些文化中，人们可能更加理性地看待这类房产。

心理挑战

对于购买凶宅的人来说，最大的挑战往往来自于心理层面。他们需要克服恐惧、偏见和社会压力，以平和的心态面对房屋的历史。

五、总结

凶宅买卖交易是一个充满挑战与机遇的市场。它考验着买卖双方的智慧与勇气，也反映了社会、文化和法律对这类特殊房产的复杂态度。尽管凶宅带有不祥的标签，但在合理的价格、透明的信息披露和法律监管下，它依然能够成为某些投资者的明智选择。对于购房者而言，重要的是理性看待凶宅的历史，以科学的态度面对生活中的各种不确定性。在勇气与智慧的指引下，凶宅交易也能成为一段独特而富有意义的经历。

“凶宅”的定义是什么，“凶宅”是否构成物的瑕疵？ (一)

最佳答案人们出于长久以来的习俗和避凶趋吉的本能，当然的排斥住在这样的房屋之中，在买到“凶宅”之后，更是想尽办法撤销或解除房屋买卖合同，退掉房屋。那么“凶宅”的定义是什么，“凶宅”是否构成物的瑕疵？

网友咨询：

“凶宅”的定义是什么，“凶宅”是否构成物的瑕疵？

北京市两高律师事务所南珏律师解答：

凶宅一词并非法律概念，而是人们在日常生活和房屋交易中的惯用语。

通常意义上所谓的凶宅，是发生了非正常死亡事件的房屋。凶宅的种类很多，有人为因素造成的，例如凶杀、自杀等非正常死亡事件；也有环境因素造成的，例如房屋周围有火葬场、刑场、坟场、太平间等；也有意外事件造成的，例如煤气中毒、爆炸、火灾等。

北京市两高律师事务所南珏律师解析：

对于凶宅的信息是否属于在合同订立过程中卖方应告知买方的重要事实，法律没有进一步规定，但是被确定或冠以凶宅的房屋通常都难以出售，或出现价值贬损。

作为追求利益最大化的卖方，当然不愿意在订立合同过程中主动告知或披露可能影响合同签订或买卖价格的不利信息，但该项信息却会对房屋价值产生重大影响，甚至影响买受人的购买决策。

我国民法典对于物的瑕疵没有做出类型化的区分，其第六百一十五条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”

我国民法典对物的瑕疵的概念上的关注点在于“质量”，而质量一词，据字面理解，是指事物、产品或工作的优劣程度和数量，并不关乎事物本身的价值。这一规定甚至可以称之为关于“物的质量瑕疵担保责任”的规定，而如此诠释物的瑕疵这一概念，明显过于狭隘。

在房屋买卖合同中，作为标的物的房屋如果发生过非自然死亡的情事，对于房屋用途上不会产生影响，但在成交价格上却是明显降低的。从这个角度上来说，“凶宅”应该属于构成瑕疵且由出卖人承担物的瑕疵担保责任。

南珏律师，北京大学法学学士，全国律协会员，北京律协会员，北京朝阳律协律管委委员，现为北京市两高律师事务所高级合伙人律师，北京卫视《法治进行时》热线律师，徐滔法律服务网特约嘉宾律师

以案说 “凶宅”（1-9）案例分析北京法院凶宅裁判思路 (二)

最佳答案北京法院凶宅裁判思路深度剖析：案例研究

案例一：租赁争议中，被告租赁后发现凶宅，要求房东提供证据证明房屋并非凶宅。法院强调，主张凶宅之说需确凿证据支持，租赁和买卖合同中的这一因素对决定至关重要。 判决一：

案例二：季铁山和贾清兰租房凶杀案，法院驳回赔偿请求，强调凶宅贬值受多方面因素影响，不鼓励索赔。法院认为，非承租者的意外死亡并非赔偿的直接依据。 案例三：

案例四：被告借用房屋期间，女儿意外身亡，法院平衡责任，支持部分赔偿请求。被告虽辩称无过错，但因占有房屋期间的疏忽，需对房屋价值贬损负责。 综上，法院在处理凶宅纠纷时，不仅关注事实，更注重证据和公平原则。案例四中的被告虽无主观过错，但因其对房屋的管理责任，必须对因女儿坠楼导致的房屋价值损失承担责任，法院酌定赔偿数额为18万元。

“凶宅”成了囧话题 买卖时理应多个心眼 (三)

最佳答案买房置业，是中国老百姓人生中的一件大事。中国自古流传风水学，认为“吉房”是关系到业主追求安居乐业和健康吉祥的好兆头，所以买房子一旦遭遇“凶宅”，确实是让人闹心的事儿。

如今，因为房价的原因，南京二手房交易非常火热，在二手房交易中，大多数人关注的是房价、学区，关于房屋的凶、吉问题，大多数人想不到。但因为交易的是二手房，遇上的概率虽不大，但问题确实存在。作为律师，每年都会有当事人咨询买到了凶宅怎么办的问题，在买卖双方协商不成的情况下，最后只能打官司。

看来，“凶宅”确实是二手房市场一个回避不了的“囧话题”，不过，市场上回避不了，法律上却是能规避的，关键看你合同怎么签。

案例之一

发生地：鼓楼区

35岁的吴先生，和妻子在南京经营一家小吃店，为了给孩子入籍上学，花了140多万在鼓楼区购买了一套学区房，入住后，吴先生听说这套房子在十年前曾经“死过人”，心里开始不安起来。

吴先生到附近的派出所一查询，发现这套房子在10年前真的发生过一桩凶案：一个吸毒人员进入原房主家行窃，被买菜回家的老人撞见之后，老人遭到凶手灭口并焚尸。虽然凶案过去10多年了，但吴先生的妻子听说后，心里非常不舒服，坚决要求搬离房屋。

新买的房子不敢住了，由此而来的问题一个接一个，“凶宅”谁敢接手？如果再卖，还能隐瞒吗？一旦告知实情，即便房子有人买，价格也得低不少，这些损失该怎么办？

于是，吴先生将原房主告上了法庭，并索赔15万房屋贬值损失。

鼓楼法院经审理认为，“凶案”距离此次房屋交易已事隔多年，且凶案当年发生时曾被众多媒体广泛报道；原房主一家一直在这套房屋里居住，直至房屋交易之日，所以，吴先生要求原房主在10年之后卖房时，再告知以亲人当年惨死的事实不合情理，是揭开原房主一家心灵的伤疤，据此，法院认定原房主不构成对凶案的刻意隐瞒。

至于凶案发生的事实是否会造成房屋价值贬损，鼓楼法院则认为，吴先生目前仍然是房东，尚无转售这套房屋的事实发生，所以对交易价值贬损这一主张缺乏证据。

最终，法院驳回了吴先生的诉讼请求。

案例之二

发生地：江宁区

跟吴先生一样，江宁的赵女士最近也为“凶宅”一事闹心不已。

赵女士在南京打拼了8年，早在8年前，她就看中了江宁某地的一个新楼盘，当初没下手，如今，这个楼盘的二手房比当初的价格翻了一番。结婚在即，又准备婚后就要个孩子，赵女士不再犹豫，决定出手。通过中介，她在该楼盘看中了一套二手房，总价150万元。赵女士与对方签订房屋买卖合同后，支付了首付款90万元，剩余房款申请公积金贷款。在之后的两个月内，赵女士与原房主办理了房屋过户手续。

过户后，赵女士准备对新买的房屋进行装修，结果却意外从左右邻居处听闻：这套房子曾经发生过跳楼事件。这可把赵女士吓坏了，为证实传闻，她多次与原房主李某联系、核实，李某声称：跳楼事件确实发生过，但这并不影响居住，他没有必要告知赵女士这一切。见赵女士知道了实情，李某主动进行了“道歉”，之后便没了下文。

李某的态度让赵女士窝了一肚子火，她找到了当初的中介员小王，质问小王：在向她推荐这套房子时，为什么不先落实房子的吉、凶情况。谁知，中介小王双手一摊，说：“赵姐，我当初问了，房东说这套房子是吉房，没出过什么事情，你看我们在购房三方协议上也备注了‘吉房’，我们对房屋凶吉的了解也限于房主的承诺，请您见谅！”

赵女士不知该如何是好，找到我咨询。根据我的了解，在二手房市场上，八成的业主不会把凶宅信息告知房屋中介，否则房屋很难“出手”。其次，目前的中介市场上，仅有极少数中介公司建立了“凶宅数据库”，据北京一家中介统计，北京一共备案了2000多套“凶宅”，南京的情况就不得而知了。

所以，买家再谨慎，遇到凶宅可能也无法有效判断，剔除。

教你一招

买到了二手“凶宅”怎么办？

“凶宅”并不是官方或法律上的界定，“凶宅”观念属于善良风俗还是封建迷信，还存在不小的争议。在目前的纠纷解决实务中，律师先支一招：首先，买房者一定要在购房协议或者通过中介签订的三方协议上记载房屋的凶吉状况，把房屋信息披露的义务施加给卖方。

如果房屋卖家书面承诺了所售房屋为“正常”，购房者在交易之后却发现上当购买了“凶宅”，此时可以认定原房主构成“欺诈”。在双方协商不成的情况下，购房者一旦起诉到法院，可以轻松获得法院支持“贬损费”，甚至有权要求法院判令撤销购房协议，达到“退房”目的也是可能的。

我这么说的理由是：任何买卖关系都应当建立在“诚实信用”原则之上，“凶宅”，也就是发生了非正常死亡事件的房屋，虽然在客观上没有影响房屋的实际使用价值，但却会严重影响购房者的心理感受，从而造成交易价值降低。这是房屋的重大瑕疵。

所以，自打售房一开始，卖家就有按照诚实信用的交易道德，向买家如实披露“凶宅”信息的义务。在卖家故意隐瞒凶宅信息、刻意违反自己告知义务的情况下，买家依法维权，当然能够获得法院支持。

上述观点的依据是：根据我国《合同法》的相关规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，或因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求法院或仲裁机构变更或撤销。由于“凶宅”严重影响买家的购买欲，是影响房屋买卖合同订立的重大事项，违反了买家的真实意思表示，所以隐瞒“凶宅”信息是违背诚信原则的。

上面案例里的赵女士，在李姓卖家书面承诺是吉房，实际出售却是凶宅的情况下，她有权诉至法院，或者请求法院支持“贬损费”，或者要求法院直接撤销这份闹心的购房合同（卖家必须全额返还购房款及税费等损失）。

（回答发布于2017-03-22，当前相关购房政策实际为准）

北京“凶宅”地图曝光！“凶宅”可以买吗？ (四)

最佳答案提及“凶宅”，许多人脑海中浮现的是一幅阴森恐怖的画面，仿佛这些房屋已经被一层黑暗滤镜所笼罩，即便未曾亲眼见过，大脑已自动脑补出各种恐怖情节。另一方面，有人对这些传说中的房屋持有好奇的心态，或许因为价格通常会因“凶宅”标签而下调，激发了所谓的“凶宅经济”。然而，真实的“凶宅”究竟是如何存在于二手房市场的呢？

首先，需要明确的是，“凶宅”指的是房屋或场所发生过非自然死亡事件的房产，不包括自然死亡，如老人去世或疾病去世等情况。因此，“凶宅”在二手房市场中成为一种特殊的存在，是极为罕见的房源类型。北京“凶宅”市场的具体情况如何？

在北京，所谓排名前十或前八的“凶宅”在坊间传得神乎其神，它们如同笼罩着一层神秘阴影的传说，伴随着各种离奇故事和老照片，偶尔刺激着人们的神经。与这些传言相比，大部分的“凶宅”其实就在市井之中，隐藏在熟悉的小区内。

在北京，“凶宅”的存在通过两件实锤事件广为人知，一个是大兴瓜农在朝阳芍药居购买婚房时遇到的“凶宅”事件，这一事件直接推动了二手房领域对于“凶宅”透明度的关注。2014年1月，一位大兴瓜农在为儿子购置婚房时，得知该房屋曾发生过火灾，甚至导致前夫身亡。在装修过程中，这一事实被证实，最终导致房屋买卖合同被法院判定无效，原房主和经纪公司因未披露房屋瑕疵而被追究责任。

另一件事件是，北京二手房领域开始将“凶宅”问题提升到一个更高的高度，形成了专门的数据库，统计显示至2019年，北京的“凶宅”数量已超过3000套，其中朝阳区的数量尤为突出。坊间甚至流传着一种说法，没有几千套“凶宅”，都不好意思自称一线城市。然而，自2019年后，获取北京“凶宅”信息变得困难，关于“凶宅”的讨论也相对减少，但专业的房产公司依然保留并更新数据库，以防在不知情的情况下出售“凶宅”而面临法律风险。

对于社会和个体而言，如何面对“凶宅”？是否可以购买呢？社会层面已有明确答案，即“凶宅”可以买卖，并且在某些情况下甚至颇为抢手。去年9月，苏州的一套“凶宅”拍卖吸引了大量关注，并通过试睡直播的方式，最终以低于市场价的价格售出。个人层面，面对“凶宅”的态度大致分为两种：一种是远离，对“凶宅”保持警惕，无论价格优惠与否，从不考虑购买；另一种则是接受，对于“凶宅”持有开放的态度，甚至有人将其视为投资机会。

在避免购买“凶宅”的问题上，重要的是多做研究和调查。在选定房源后，通过网络查找过往信息，实地考察周边环境，与邻居交流，以及仔细检查房屋内部结构，都是避免购买“凶宅”的有效途径。如果发现价格远低于市场价，除了考虑捡到便宜的可能性外，还需警惕是否存在其他原因，尤其是“凶宅”的可能性。一旦购买到“凶宅”，可以通过法律途径要求撤销合同，保障自己的权益。《民法典》第七条明确规定了诚信原则，在二手房买卖中，原房主有义务如实披露可能影响房价的因素，如果刻意隐瞒，则买家有权要求撤销合同。

“凶宅”之所以在公众心中留下恐怖的印象，很大程度上源于人们的心理作用、口口相传以及对未知的好奇心。尽管“凶宅”确实会影响房价，但购房者应该寻求的是透明和诚实，而非神秘与隐瞒。在购买“凶宅”时，进行全面调查和了解房屋状况，是确保交易公正和保护自身权益的关键。

什么样的房子才算是“凶宅”？“凶宅”是否可以是解除购房合同的条件？ (五)

最佳答案“凶宅”一般是指发生过非正常死亡的房屋，且这种概念主要基于民间习俗。“凶宅”可以是解除购房合同的条件。具体解释如下：

“凶宅”的定义：

民间习俗：按照一般民俗，发生过非正常死亡的房屋会被认为存在不吉利因素，这样的房屋往往因此贬值。法律定义：我国法律没有对“凶宅”进行明确的定义，但根据公序良俗原则和忠诚义务原则，出卖方和地产中介应把房屋曾发生的诸如凶杀案等影响个人购房的重要信息，作为出售信息主动告知给买房者。

“凶宅”作为解除购房合同的条件：

合同撤销权：如果卖房人在签订房屋买卖合同时故意隐瞒了房屋内曾发生过的非正常死亡事件，这违背了诚实信用原则和公序良俗原则。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，买房人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。影响购房决策：房屋内有人死亡的信息，虽然不影响房屋本身的使用，但会影响购房者的心理感受，从而造成房屋交易价值降低。这是影响房屋买卖合同订立的重大事项，因此可以作为解除购房合同的条件。

综上所述，“凶宅”在民间习俗中通常指发生过非正常死亡的房屋，且这种房屋在交易中往往因贬值而难以出售。如果卖房人在签订合同时故意隐瞒这一信息，买房人有权根据法律规定请求撤销合同。

了解了上面的内容，相信你已经知道在面对凶宅买卖时，你应该怎么做了。如果你还需要更深入的认识，可以看看维衡众网的其他内容。