小产权房的政策研究：现状、困境与出路探索

小产权房的政策研究：现状、困境与出路探索

小产权房的定义与现状

小产权房，这一在中国城市化进程中衍生出的特殊住房形态，指的是未经依法征地、规划、审批等程序，由乡村集体或开发商在集体土地上擅自开发建设并向社会公开出售的商品性住房。这些房屋因权能不完整或权能行使受限制，常被称为“小产权商品住房”。近年来，小产权房不仅体量庞大，且波及面广，问题复杂多样，已成为政府、媒体、学者及广大民众普遍关注的热点问题。其建设数量、区域分布、市场需求等均已相当庞大，形成了不容忽视的社会影响力。

小产权房的成因

小产权房的产生，既有客观原因，也有主观因素。从客观上看，城市商品房价格居高不下，使得许多中低收入者望而却步，转而寻求价格低廉的小产权房。同时，政府监管职能发挥不力，使得小产权房在监管的灰色地带得以滋生。从主观因素来看，农民集体为实现土地价值，突破现行土地制度，利用集体土地进行房地产开发，成为小产权房的主要供应方。此外，一些开发商也看准时机，与乡村集体合作或协议租用集体土地，参与小产权房的开发建设。

小产权房的政策困境

尽管中央及有关部门先后颁发了一系列法规和政策文件，旨在从宏观上调控小产权房开发，从微观上规制小产权房建设或销售，但实际效果并不理想。一方面，小产权房现行规制政策的目标存在一定的局限性，政策实施结果往往导致社会资源的浪费。另一方面，出于耕地保护、民生改善和农民权益保障等方面的考虑，对小产权房进行社会性规制的政策供给明显不足。规制政策的执行也常遭遇“上有政策下有对策”的困境，小产权房在直面清查风暴或禁令的同时，仍继续蔓延。

法律与政策挑战

小产权房合法性问题、房屋产权法律属性问题等，关涉现行法律法规的适足性。小产权房因未经法定程序审批和登记，其产权无法得到法律保障，面临无法上市交易、无法办理抵押、无法继承等困境。这不仅损害了购房者的合法权益，也给社会稳定带来隐患。同时，小产权房还折射出农村集体建设用地使用权权能的缺失、户籍制度的非理性以及公民能否自由迁徙并自由选择居所等深层次法理问题。

小产权房的出路探索

面对小产权房的复杂现状和政策困境，探索合理的解决出路显得尤为迫切。一方面，需要从法律层面进行完善，循国际之通则，在《宪法修正案》中重新确立公民自由迁徙权与住房权等宪制原则，出台能够保障没有房屋之公民居住权的《住宅法》或《住房保障法》。同时，整合修订《土地管理法》、《农村土地承包法》等相关法律及其配套规定，打破城乡人为分割，统一地权、房权，将符合城乡规划、质量通过认证的小产权房纳入合法化轨道。

制度创新与利益平衡

在制度创新方面，可以改农村土地承包制为永佃制，赋予乡居民以“恒产”，同时建立健全集体建设土地交易机制与开发利用机制。严格控制和规范政府征地行为，允许乡居民依法通过多种方式参与开发经营城镇建设用地范围外的非公益性项目用地。在小产权房利益平衡中，政府必须处理好土地增值收益及其分配问题，优先保护涉地农民和低收入购买者的利益。综上所述，小产权房的政策研究是一项复杂而艰巨的任务，需要政府、学界和社会各界共同努力，从法律、政策、制度等多个层面入手，探索合理有效的解决途径，以实现社会公平、和谐与可持续发展。

接受生活中的风雨，时光匆匆流去，留下的是风雨过后的经历，那时我们可以让自己的心灵得到另一种安慰。所以遇到说明问题我们可以积极的去寻找解决的方法，时刻告诉自己没有什么难过的坎。维衡众网关于小产权房的政策就整理到这了。