南京市买二手房签合同要注意哪些事？ (一)

南京市买二手房签合同要注意哪些事？

最佳答案二手房交易签合同注意事项：

（1.）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2.）房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

（4）.土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

（5.）市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（7.）单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

（8）物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

（9）.中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

（10.）合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

二、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（2）、如卖方提供的房屋合法，可市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

南京购房合同常见纠纷及处理方法是什么样的 (二)

最佳答案购房新房最常见的纠纷就是贷款办理不下来导致不能成功购房

购房者：开发商跟我拍胸保证肯定能申请到三成首付的，现在通知我要五成首付

开发商：现在房贷政策一直在变，所以首付比例跟之前售房时的介绍肯定是不一致的

目前最多的纠纷是，付了定金或者是首付款但办不出贷款，开发商却不予退还定金或首付款，甚至要求购房者支付违约金。这类纠纷购房者完全可以借助法律手段维护自身权利。不过，买家能否维权成功的关键在于与开发商签订的合同中，有没有约定“贷款若贷不下来，必须自筹资金补足。”如果有这条白纸黑字的约定，那么购房人必须履约。否则可以起诉或者仲裁维权。

在《合同法》中也有相应的法律条款，来解决新政产生的二手房纠纷。在《合同法若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

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二手房合同常见纠纷有这些

1、委托合同签订不规范

2、二手房买卖合同的内容不完整

3 . 房地产中介机构经营不规范引发纠纷

4 . 房价上涨致卖方违约成本降低

5 . 换房交易风险多

6 . 未按约定迁出户口

作为买受人，在签订合同时，应先核实房屋所有权人的情况，主动询问是否存在未办理产权登记的共有人，要求全体房屋所有权人均到场签订合同 。在所有权人不能全部到场的情况下，核实合同签订人是否有权代为出售房屋，并要求合同签订人提供书面的授权委托书并留存。否则一旦出现被 代理人不予追认也不构成表见代理的情形，买受人将无法取得房屋的所有权。

对于出卖人来说，代他人签订合同应办理相应的委托手续，否则在被代理人不予追认的情况下，代理人有可能承担两种后果：一是不构成表见代理 的情况下，可能由代理人承担对买受人的赔偿责任；二是在构成表见代理的情况下，若损害被代理人的利益，可能存在对被代理人的赔偿责任。

对于中介公司来说，促使买卖双方签订合同时，应核实房屋的登记情况及共有人未到场时的授权委托手续，否则中介公司有可能因其提供的居间服 务存在瑕疵而承担相应的赔偿责任。

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二手房交易中由中介引发的纠纷会比较多

有小部分中介人员因急于获得居间报酬，不严格审查甚至有的不审查房屋权属证明、房屋查封状况、出售人是否有权售房、出售人的配偶是否同意 售房及购房人是否具备购房资质等重要事项，甚至有个别中介人员即使明知买卖双方存在影响房屋买卖合同成立的情形，仍做出不一定可以实现的 承诺促成合同签订，最后因为无法继续履行而引发纠纷。

常见的中介逃避居间义务的纠纷有

1)房地产经纪机构在办理产权证时不在二手房交易合同上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。

2)这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就二手房买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。

3)二手房买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免权利被非法侵害。

内容，仅供参考，希望能帮到您。感谢您对看房网的支持，祝您购房愉快！

南京个人买卖二手房流程是怎么样的？有什么注意事项 (三)

最佳答案南京个人买卖二手房的流程主要包括以下步骤：

观察和选择房源：购房者需在市场上寻找合适的房源，可通过房产中介、网站等途径进行查找。签订购房意向书：找到满意房源后，与卖家签订购房意向书，明确双方意向和交易条件。房屋核验和评估：对房屋进行核验，确认房屋实际状况与描述相符，并进行房屋评估，确定市场价值。签订合同：确认房屋无误后，双方签订正式的房屋买卖合同。办理贷款：如需贷款购房，需向银行申请贷款并等待审批。过户交易：合同签订后，前往房产交易中心办理过户手续，购房者支付房款，卖家交付房屋。

在购买二手房时，需要注意以下事项：

了解房屋实际状况：包括房龄、户型、采光、通风等，避免购买到有严重问题的房屋。确认卖家身份和产权信息：确保交易的合法性和安全性。了解房屋历史和周边环境：包括是否有过重大事故、是否处于噪音或污染环境中等，这些因素可能影响居住体验和房屋价值。仔细阅读合同条款：特别是房款支付、房屋交付、违约责任等重要条款，确保自己的权益得到保障。

在购买二手房时，务必谨慎选择房源和卖家，充分了解房屋情况和交易条件，确保自己的权益得到充分保障。

南京购买二手房只签合同不过户会不会有风险 (四)

最佳答案不过户或者不及时过户肯定是有风险的，而且风险还会很多，所以买房一定要及时过户

1、房价上涨，卖方或违约

如今，房价一直都在上涨，卖方如果违约，或者不再配合办理网签、贷款、过户等手续，那么买方的利益势必受损。

2、房屋遇拆迁不补偿

随着城市化进程加快，在棚户区改造和城市房屋拆迁中经常遇到这样的情况：房屋的实际占有人和产权证登记人不一致，卖方提出各种理由主张撤 销合同或合同无效，要求返还价款，恢复到合同订立前的状态。

3、买方难办理房产证

如果原业主都长期甚至根本无法取得房产证，那么就无法将房子过户给买方，这样一来，买方就难以办理房产证，其权益也难以保障。

4、房屋交易无处分权

房屋买卖实际操作中，房屋所有权人基于节约时间成本和便于交易的考虑，往往会委托代理人办理相关手续。买受人在签订房屋买卖合同时，一定 要审查代理人的权限是否包括房屋的处分权。

5、卖方未还清贷款

对于未还清贷款的房子，如果要想过户，就必须先还清贷款。所以，买方一定要盯紧卖方，确定卖方拿着房款去还清了银行贷款。如果卖方未按时还清贷款，那么银行很可能收回房子。

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从法律角度来说，只有二手房完成了过户手续，那么房子才真正算作你的产权，所以一定要催促卖方尽快完成过户手续，这样你才能降低风险

1、因债务纠纷查封卖方房产

如果卖方存在债务纠纷，那么法院很可能查封卖方房产，如此一来，房产将不能办理过户手续，买方很可能面临“钱房两失”的风险。

2、政策改变风险

近年来，楼市调控政策不断改变，很可能导致买方不具备购房资格，或者其他政策改变等原因，导致买方无法获得产权。

3、一房多卖

如果卖方一直不过户，那么他就可以一房多卖，这样买方将陷入长期被动。此外，卖方还可能将房子出租给他人。

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买房了一定要过户，从法律上讲没有过户房子就不是你的

一、恶意出售房屋

如果第三人不存在与原房主恶意串通行为，并支付了房屋合理房价，合法取得了房屋所有权，那么买方只能要求卖方承担违约责任。

基于两种可能，房屋买卖实际操作中，买卖双方基于节约时间成本和交易安全考虑，往往会委托中介方代办相关手续。大型中介公司房源信息 量大，可供参考的房源多，多数买卖双方都没有足够的法律常识和交易经验，中介可以帮助双方避免被讹骗。

二、被法院查封无法再过户

如果卖方存在经济纠纷，那么其名下的房子很可能会被查封。一旦房子被查封了，那么再想办理过户可就难了，所以，购房者买房前一定要了解卖方的经济情况，以免出现房子被查封的情况。

三、交易税费上调

房贷利率一直都在不断上调，而交易税费也很可能出现上涨，一旦交易税费上调了，那么购房者可就要多花钱了。

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南京二手房过户详细的手续流程？谁能说说看？ (五)

最佳答案南京二手房过户的详细手续流程如下：

一、前期准备

签订购房合同：买卖双方需签订正式的购房合同，明确房屋价格、付款方式、过户时间等关键条款。房屋查验：在办理过户手续前，买受方应委托专业机构或人员对房屋进行查验，确保房屋质量及配套设施符合合同约定。这是保障买受人权益的重要步骤。

二、提交过户申请

准备材料：买卖双方需准备身份证、房产证、购房合同、土地使用证（如有）、婚姻状况证明等相关材料。前往房产交易中心：携带上述材料，买卖双方共同前往南京市的房产交易中心或指定的过户办理点提交过户申请。

三、缴纳税费

评估房屋价值：房产交易中心或指定机构会对房屋进行评估，以确定应缴纳的税费金额。缴纳税费：根据评估结果，买卖双方需缴纳契税、个人所得税（如卖方为非唯一住房）、增值税（如房屋持有时间不足两年）等税费。

四、办理过户手续

提交过户材料：在缴纳税费后，买卖双方需将相关材料提交给房产交易中心进行过户登记。领取新房产证：房产交易中心审核无误后，会发放新的房产证给买受人，标志着房屋过户手续的完成。

五、其他注意事项

在整个过户过程中，买卖双方应保持沟通顺畅，确保各项手续顺利进行。如遇特殊情况或疑问，可咨询房产交易中心的工作人员或专业律师。

即为南京二手房过户的详细手续流程。

从上文，大家可以得知关于南京二手房买卖合同的一些信息，相信看完本文的你，已经知道怎么做了，维衡众网希望这篇文章对大家有帮助。